Ринок заміської нерухомості: як змінився попит і що з цінами
Українці більше не хочуть тіснитися в квартирах, вчитися і працювати під шум сусідських перфораторів. Пандемія коронавірусу спровокувала стрибок попиту на заміські будинки і котеджі.
"Весь минулий рік ми думали, де придбати дачу - невеликий заміський будинок поблизу Києва. Їздили на огляди, але ніяк не могли прийняти рішення. У грудні відновили пошуки після деякої перерви і нарешті знайшли хороший цегляний будинок в півгодини їзди від київської квартири. Продавець пішов назустріч і зробив невелику знижку, разом з будинком нам дісталися меблі, а також 20 соток землі поруч з лісосмугою", - розповіла киянка Ірина Шевчук.
Прагнення обзавестися альтернативним домоволодінням за містом стало масовим у 2020. У поточному році тенденція триває. Задуматись про зміну стилю життя українців змусила епідемія коронавірусу та карантинні обмеження. Втім, і без цього багатьом набридли нікудишня звукоізоляція більшості багатоквартирних будинків, часті чвари з сусідами, заставлені автомобілями двори і тротуари.
"Ми відзначаємо появу нового сегмента покупців бізнес-класу - тих, хто зважився жити за містом, вперше задумався про таке житло або розглядає перспективи інвестування в цей ринок", - описує ситуацію Марина, експерт міжнародної консалтингової компанії.
Інтерес з боку покупців розбудив сплячий ринок заміського житла. За спостереженнями Ольги Соловей, керуючого партнера URE Club, у 2020 році вперше з 2008-го заміська нерухомість в Київській області пережила зростання попиту. Причому, незважаючи на традиційно низький осінньо-зимовий сезон, висока активність зберігається.
Мінливості попиту
Спочатку на оголошення жорсткого карантину в Україні відреагував ринок оренди заміських будинків. За словами директора агенції нерухомості Ірини, вже в перший тиждень карантину пропонованих до здачі в оренду пристойних будинків за ціною до $ 2 тис. на ринку не залишилося, а на найбільш популярних Обухівському, Одеському та Вишгородському напрямках орендарі зайняли будинки вартістю $ 5-7 тис. на місяць.
Покупці нерухомості, на відміну від орендарів, більш інертні і реагують не так швидко, проте з часом і в цьому сегменті почалося пожвавлення.
"Після зняття обмежувальних заходів, введених в зв'язку з COVID-19 [влітку 2020 року], уклали в середньому на 30% більше угод купівлі-продажу заміської нерухомості, ніж за аналогічний період минулого року, а попит в цілому зріс на 65%", - каже Вікторія, експерт ринку нерухомості.
Міграція - тренд. Іноді власники київських квартир здають їх в оренду, а для себе орендують будинки
За словами Вікторії, люди шукали альтернативу квартирам, але не розраховували на палацові хороми і гектари приватної території. Йшлося про покупку скромних будинків площею до 130-150 кв. м в радіусі до 30-40 км від столиці за ціною 1-3,5 млн грн.
Її колега Ірина зазначає, що попит з'явився практично у всіх сегментах: покупці зацікавилися будинками і в 70-кілометровій зоні від Києва за $ 15-25 тис., і таунхаусами економ-сегмента за $ 45-80 тис. (72% в структурі всіх угод із заміською нерухомістю), і будинками сегмента комфорт + в районах Борщагівки, Лісників, Романкова за $ 150-300 тис. (близько 25% від усіх угод). Найбільш затребуваними стали будинки або таунхауси площею 120-200 кв. м. Найгарячіші напрямки - Обухівський, Одеський, Вишгородський, Житомирський і Бориспільський.
"Будинки площею більше 300 кв. м без обробки продати складніше, - зазначає Ірина. - Чим більше метраж, тим довше термін позиціонування на ринку і нижче ціна за 1 кв. м. Це пов'язано з небажанням покупців морочитися з ремонтом і більш дорогим обслуговуванням великих метражів". А ось недобудови покупців не цікавлять, і колись розпочаті з великим розмахом будівництва ризикують стати пам'ятками нереалізованим амбіціям.
Найнижчий попит - на будинки більше 300 кв. м. У 2021 році покупців все частіше цікавлять таунхауси
За словами столичного ріелтора Богдана, найбільше покупців заміської нерухомості приваблює близькість до лісу або водойми, але також важлива інфраструктура: продуктові магазини, освітні, спортивні установи тощо. Зокрема, завдяки цій складовій росте попит на нерухомість в котеджних містечках, на території яких часто відкривають школи і садочки.
У такій ситуації у 2020 році у виграші виявилися девелопери нерухомості, в портфелі яких є котеджні містечка.
"Більшість котеджних забудовників, яких ми опитали, відзначили приріст продажів на 15-20% або їх збереження на докарантинному рівні, тоді як багато столичних забудовників багатоповерхових комплексів відзначили просідання попиту", - говорить Марина.
Цінові коливання
Оскільки довгий час ринок заміської нерухомості перебував у занепаді, то з його активізацією ростуть і ціни на такі будинки.
"Протягом останніх п'яти років ціни на нерухомість в передмісті просідали в середньому до 10% щорічно, - розповідає Богдан. - Покупців ставало менше - утримання будинку обходиться дорого і не всім по кишені, а добиратися до столиці з передмістя з кожним роком ставало складніше. Через це багато хто навіть продавав будинки і переїжджав до столиці ".
За його спостереженнями, ближче до другого півріччя 2020 го власники і забудовники почали підвищувати ціни, за півроку в середньому виросли на 20%. Купували навіть ті будинки, які безуспішно намагалися продати протягом декількох років.
На тлі ажіотажу спостерігалися і спекулятивні скачки цін. "У період першого локдауна вартість заміської нерухомості на вторинному ринку продемонструвала 50-70% зростання, а часом навіть 100%. Але ажіотажний попит має властивість приходити зі штормом і дуже швидко закінчуватися", - говорить Вікторія.
У разі збереження попиту на колишньому рівні опитані експерти не виключають, що в 2021 році ціни виростуть ще на 10-15%. Однак Богдан не виключає, що зі зняттям карантинних обмежень та відкриттям кордонів інтерес до заміської нерухомості охолоне і ціни знизяться на 10%.
Незважаючи на зростання цін, на суму, виручену від продажу квартири в мегаполісі, на початку 2021 року можна придбати куди більш просторий заміський будинок. Директор агенції нерухомості Ірина наводить як приклад клієнтів свого агентства, які, продавши за $ 75 тис. двокімнатну квартиру площею 74 кв. м з ремонтом в новому будинку на Оболоні, придбали будинок в селі Безрадичі (Обухівський напрямок) площею 135 кв. м з ремонтом і меблями на ділянці 12 соток.
В цілому, за оцінкою Ірини, альтернативою 2-4-кімнатних квартирах на Харківському та Оболонському масивах або в Шевченківському районі в будинках 2-10-річного віку з ремонтом або без за $ 80-100 тис. Можуть стати будинки або таунхауси площею 80-140 кв. м з ділянкою до 12 соток в Таценках, Романковому, Крюковщині, Гореничах і Борисполі. А з бюджетом до $ 35 тис., що ледь вистачає на купівлю вбитої гостинки на столичних околицях, можна купити будинок або дачу площею до 80 кв. м на відстані 35-60 км від столиці.
На вартість будинків сильно впливає відстань від Києва. За словами Богдана, ціни на готові будинки під чистове оздоблення в радіусі 20 км від столиці стартують від $ 60 тис. Віддалення від Києва на кожні наступні 10 км орієнтовно забирає від вартості будинку по $ 10 тис. У зв'язку дешевшою землею і менш привабливою інфраструктурою. При цьому хороший будинок в радіусі 10 км від столиці обійдеться від $ 150 тис.
Втім, продавати квартиру в Києві заради переїзду за місто наважуються лише деякі. Більшість киян розглядають заміську нерухомість швидше як альтернативний варіант - можливість спробувати жити ближче до природи, щоб потім повністю перебратися за місто. Непоодинокі й випадки, коли власники київських квартир здають їх в оренду, а самі знімають будинок за містом. При цьому квартири ніхто продавати не збирається.
А що в мільйонниках?
За інформацією Юлії, виконавчого директора харківського агентства нерухомості, в Харкові попит на заміську нерухомість в 2020 році формували клієнти, які бажають вирішити житлові питання, пов'язані з розширенням, розселенням і іншими сімейними обставинами.
"Багато харків'ян вирішуються продати свою одно-двокімнатну квартиру і купити натомість будинок на три або чотири кімнати з ділянкою. Крім цього, попит на ринку нерухомості в харківському регіоні формували жителі Донбасу, багато з яких також віддавали перевагу заміській нерухомості", - уточнює Юлія.
В околицях Харкова та інших міст-мільйонників в 2020 році ціни на заміську нерухомість росли менш інтенсивно, ніж під Києвом. З дорожнечею столичного передмістя не можуть зрівнятися навіть околиці курортної Одеси. За інформацією аналітиків, там середня вартість котеджу складає близько 1,7 млн грн (+ 13% за 2020 рік), будинки - 760 тис. грн (+ 9%), дачі - 350 тис. грн (+ 15%). Для порівняння: котедж під Києвом, в середньому продають за 3,9 млн грн (+ 22%), будинок - за 2 млн грн (+ 45%), дачу - за 500 тис. грн (+ 6%).
Найдешевше заміський стиль життя обійдеться в Дніпропетровській області, де середньостатистичний будинок коштує в шість разів дешевше, ніж в Києві, - близько 330 тис. грн. Щоправда, котеджі в околицях Дніпра подорожчали на 58%, до 839 тис. грн, але разом з тим їх ціни в рази відстають від показників передмістя інших міст-мільйонників.
На різний смак
У структурі пропозиції на первинному ринку в околицях Києва з часткою 71% домінують котеджі. Частка таунхаусів становить 25%, ще 4% ринку займають дуплекси (спарені будинки на дві сім'ї із загальною стіною). Найбільше таунхаусів пропонується в Києво-Святошинському районі та в напрямку Ірпінь - Буча - Гостомель.
Зазначимо, що таунхаусами прийнято називати малоповерхові будинки на одну сім'ю, з'єднані між собою спільними стінами з невеликою (1-2 сотки) ділянкою перед входом. На думку Ольги Соловей, таунхауси популярні завдяки зручному об'єднанню переваг квартири і приватного будинку. При цьому їх вартість, як правило, нижче, ніж у окремо розташованих будинків з великими ділянками.
Регіони дешевше. В областях далі Київської будинки в 3-10 разів дешевше, а в деяких селах за будинок просять $ 1-2 тис.
"У компактних будинках виграти боротьбу за покупця більше шансів у житла з мінімальною обробкою або варіантами готових дизайн-проектів від забудовника. Завдяки цьому покупець може заощадити час, гроші і нерви, які забирає ремонт", - говорить Вікторія.
За словами Ірини, в економ-сегменті також затребувані «німецькі проєкти» з лаконічним екстер'єром і мансардним поверхом з вікнами. Найпопулярніший матеріал в котеджному будівництві економ-сегмента - газобетонні блоки, які добре тримають тепло. Також поширені каркасні технології, що дозволяють зводити будинки за лічені місяці, хоча експерти не рекомендують гнатися за дешевизною якоїсь швидкої "канадської технології", оскільки вартість будівництва з застосуванням газоблоку приблизно дорівнює ціні таких "швидких будинків", а ось якість матеріалу в рази вище саме в будинках з газобетону і цегли.
У більш дорогих сегментах заміської нерухомості представлені цегляні будинки в англійському стилі, дерев'яні та каркасні будинки з бруса і рубаної деревини, складні класичні споруди з сучасним склінням і технологічною начинкою. Зате помпезна розкіш, як, наприклад, в горезвісному будинку втікача-ексгенпрокурора часів Януковича - Пшонки, йде в минуле. Сучасна еліта все частіше намагається йти в ногу з часом.
"Великі будинки площею від 250 кв. м часто будують в мінімалізмі, екомінімалізмі або сучасному стилі, - продовжує Ірина. - Для таких будинків характерні односхилі і плоскі покрівлі, відкрите планування кухні, вітальні та їдальні".
У числі інших актуальних трендів - панорамне скління і енергоефективні технології. Як зазначає Богдан, за останні кілька років енергозберігаючі матеріали подешевшали, що дозволяє будувати будинки з великою кількістю вікон і, відповідно, якісним природним освітленням.
Цікавим трендом 2021 року, за прогнозами Вікторії, стануть проєкти, що поєднують в собі різні формати нерухомості: малоповерхові багатоквартирні будинки, таунхауси і котеджі в складі одного комплексу, об'єднаного загальною концепцією. Деякі великі київські забудовники вже проєктують подібні рішення на великих ділянках під Києвом.